حقوق المستأجر عند طلب المالك إخلاء العين المؤجرة في القانون العراقي

تمهيد

يواجه كثير من المستأجرين في العراق موقفا مربكا عندما يطلب منهم المالك إخلاء العين المؤجرة. السؤال المحوري الذي يطرح نفسه: هل يحق للمالك أن يطلب الإخلاء في أي وقت ولأي سبب؟ الإجابة المبدئية التي يقررها القانون العراقي هي: لا. فالمستأجر يتمتع بحماية قانونية كبيرة، ولا يمكن إخلاؤه إلا لأسباب محددة حصرا وبإجراءات قانونية دقيقة. هذا المقال يستعرض الحقوق التي يتمتع بها المستأجر عند مواجهة طلب الإخلاء، والضمانات التي أقرها المشرع العراقي لحمايته.

---

أولا: مبدأ الاستقرار العقدي — لا إخلاء قبل انتهاء مدة الإيجار

الحق الأول والأهم الذي يتمتع به المستأجر هو حق البقاء في العين المؤجرة طوال مدة العقد. فعقد الإيجار ـ كما عرفه المشرع العراقي ـ هو:

«تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة» — المادة 722 من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 المعدل

وطالما أن العقد محدد المدة، فلا يجوز للمؤجر (المالك) أن يطلب الإخلاء قبل انقضاء تلك المدة، حتى لو أراد سكنى العين بنفسه أو لأحد أولاده، ما لم يوجد اتفاق مسبق بين الطرفين يخول له ذلك. وهذا ما نصت عليه المادة 789 من القانون المدني صراحة:

«لا يجوز ان يطلب فسخ الايجار قبل انقضاء مدته حتى لو اعلن انه يريد سكنى الماجور بنفسه او يريده لاستعماله الشخصي، ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك»

النتيجة العملية: إذا كان عقد الإيجار ساريا ولم تنته مدته، فالقاعدة العامة أن طلب المالك للإخلاء لا يستند إلى أساس قانوني، ويحق للمستأجر رفضه والبقاء في العين المؤجرة إلى حين انتهاء المدة المتفق عليها.

غير أن ثمة استثناءات مهمة ترد على هذا المبدأ العام، وهي ما يعرف بـ "أسباب التخلية" التي نص عليها قانون إيجار العقار.

---

ثانيا: أسباب الإخلاء محددة حصرا — قاعدة "لا إخلاء إلا بسبب"

الأصل أن المستأجر لا يجبر على الإخلاء إلا إذا تحقق سبب من الأسباب التي نص عليها القانون حصرا. وهذا ما أكدته المادة 17 من قانون إيجار العقار العراقي رقم 87 لسنة 1979 المعدل بقولها:

«لا يجوز للمؤجر ان يطلب تخلية العقار الخاضع لاحكام القانون الا لاحد الاسباب الاتية...» — المادة 17 من قانون إيجار العقار العراقي رقم 87 لسنة 1979 المعدل

وهذه الأسباب الأربعة عشر تمثل قائمة مغلقة، بمعنى أنه لا يجوز للمالك أو للمحكمة إضافة أسباب أخرى غير مذكورة. ويمكن تصنيف هذه الأسباب إلى ثلاث مجموعات رئيسية:

المجموعة الأولى: أسباب تتعلق بإخلال المستأجر بالتزاماته

وتشمل هذه المجموعة الحالات التي يكون المستأجر نفسه هو المتسبب في طلب الإخلاء، وهي:

• عدم دفع الأجرة (البند 1): إذا تأخر المستأجر عن دفع قسط الإيجار لمدة سبعة أيام بعد استحقاقه، ووجه له المؤجر إنذارا عبر الكاتب العدل بوجوب الدفع خلال ثمانية أيام، ثم لم يدفع. ويتمتع المستأجر بحماية إضافية تتمثل في أنه "لا يستفيد من هذه الحماية إلا مرة واحدة في السنة الواحدة". بمعنى أنه إذا سبق له أن استفاد من مهلة الإنذار خلال السنة ذاتها، فإن عدم الدفع خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاق القسط التالي يخول المؤجر طلب الإخلاء مباشرة. وقد أكدت محكمة التمييز الاتحادية هذا المبدأ بقولها:

«يجب ان يكون الانذار المسير للمستأجر بطلب التخلية مستوفيا للشروط التي تتطلبها الفقرة (1) من المادة (السابعة عشرة) من قانون ايجار العقار وهو طلب تسديد القسط المستحق من الايجار» — قرار محكمة التمييز الاتحادية رقم 14/بلا/2008

• التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار دون موافقة كتابية (البند 2): إذا قام المستأجر بتأجير العين لشخص آخر أو التنازل عن عقد الإيجار كليا أو جزئيا دون موافقة المؤجر التحريرية. وقد أيدت المادة 11 من القانون ذاته هذا المبدأ بقولها:

«يحظر الايجار من الباطن او التنازل عنه كلا او جزءا الا اذا اتفق الطرفان تحريريا على خلاف ذلك» — المادة 11 من قانون إيجار العقار العراقي رقم 87 لسنة 1979 المعدل

• إحداث ضرر جسيم بالعين المؤجرة (البند 3): سواء كان ذلك عمدا أو إهمالا.

• إحداث تغيير جوهري في العين دون موافقة المؤجر (البند 4): ويشترط في التغيير أن يكون جوهريا، أي يغير من طبيعة العين أو معالمها الأساسية.

• استعمال العين خلافا للغرض المبين في العقد (البند 5): كأن يستعمل العين السكنية لأغراض تجارية.

• الإساءة إلى سمعة المؤجر (البند 6): إذا ترتب على استعمال المستأجر للعين إساءة إلى سمعة المؤجر.

• ترك العين غير مسكونة مدة تزيد على 45 يوما دون عذر مشروع (البند 7).

المجموعة الثانية: أسباب تتعلق بتوفر بديل سكني للمستأجر

• قيام المستأجر أو زوجه أو أولاده القاصرين ببناء عقار للسكنى في المدينة ذاتها (البند 8).

• تملك المستأجر أو زوجه أو أولاده القاصرين عقارا صالحا للسكنى (البند 9).

المجموعة الثالثة: أسباب تتعلق بحاجة المالك الشخصية أو بحالة العقار

• هدم العقار لإعادة بنائه (البندان 10 و11): إذا أراد المالك هدم العقار لبناء وحدتين سكنيتين فأكثر، أو إضافة طوابق جديدة، مع ضرورة حصوله على إجازة البناء مسبقا. وتنص المادة 19 من قانون إيجار العقار على ضمانات مهمة للمستأجر في هذه الحالة، إذ يشترط:

«ان يوجه المالك انذارا الى المستاجر مرفقة به صورة مصدقة من اجازة البناء قبل مدة لا تقل عن 90 تسعين يوما من تاريخ طلب التخلية وان يشرع بالهدم والبناء خلال مدة لا تزيد على 90 تسعين يوما من تاريخ التخلية الفعلية» — المادة 19 من قانون إيجار العقار العراقي رقم 87 لسنة 1979 المعدل

والأهم من ذلك أن المستأجر يتمتع بحق العودة إلى العين أو طلب التعويض إذا لم يلتزم المالك بهذه الشروط.

• الحاجة الشخصية الملجئة (البند 12): إذا استجدت بعد العقد ضرورة تلجئ المالك أو أحد أولاده المتزوجين إلى سكنى العقار، بشرط ألا يكون لديه أو لدى زوجه أو أولاده القاصرين عقار سكني آخر في حدود المدينة. وقد عدد القانون حالات تعتبر من قبيل الضرورات الملجئة، من أبرزها: عودة الموظف المنقول أو المعار أو المبتعث إلى مدينته، وإنهاء خدمته، وإخلاء الدار الحكومية التي يسكنها، وعودة الأسير أو المفقود.

• إذا أصبح المأجور آيلا للسقوط (البند 13): أي أصبح يشكل خطرا على السلامة العامة.

• مضي 12 سنة على عقد الإيجار (البند 14): وهذا السبب لا يتطلب أي شرط آخر غير مضي المدة.

---

ثالثا: الضمانات الإجرائية للمستأجر

لم يكتف المشرع العراقي بتحديد أسباب الإخلاء حصرا، بل أضاف جملة من الضمانات الإجرائية التي تحمي المستأجر من الإخلاء التعسفي، منها:

أ. شرط الإنذار المسبق

في حالة الإخلاء لعدم دفع الأجرة، يشترط توجيه إنذار عبر الكاتب العدل يمنح المستأجر مهلة ثمانية أيام للدفع. وهذا الإنذار ليس مجرد إجراء شكلي، بل هو شرط جوهري لقبول دعوى الإخلاء.

ب. سرعة الفصل في الدعوى وضمان مهلة التنفيذ

نصت المادة 22 من قانون إيجار العقار على أن الدعاوى الناشئة عن تطبيق أحكام هذا القانون تعد من الدعاوى المستعجلة. ومع ذلك، منحت الفقرة الثانية من المادة ذاتها المستأجر ضمانة مهمة تمثلت في:

«على دوائر التنفيذ امهال المحكوم عليه بالتخلية مدة لا تزيد على تسعين يوما من تاريخ تنفيذ الحكم لديها ولا يؤثر في سريان هذه المدة الطعن تمييزا في قرار رئيس التنفيذ»

بمعنى أن المستأجر يحصل على مهلة تصل إلى تسعين يوما لإخلاء العين، ولا تؤثر إجراءات الطعن التمييزي على سريان هذه المهلة.

ج. الحماية عند انتقال ملكية العين المؤجرة

إذا بيعت العين المؤجرة لمشتر جديد، فإن عقد الإيجار يبقى ساريا، ولا يحق للمالك الجديد إجبار المستأجر على الإخلاء فورا. وهذا ما نصت عليه المادة 787 من القانون المدني:

«لا يجوز لمن انتقلت اليه ملكية الماجور ولم يكن الايجار نافذا في حقه ان يجبر المستاجر على الاخلاء، الا بعد التنبيه عليه بذلك في المواعيد المبينة في المادة 741» — المادة 787 من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 المعدل

ولا يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد أن يتقاضى التعويض من المؤجر أو من المالك الجديد نيابة عنه، أو بعد أن يحصل على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض.

د. حق المستأجر في مواجهة إخلال المؤجر بالتزاماته

إذا أخل المؤجر بالتزاماته التي يفرضها عليه عقد الإيجار أو القانون، فللمستأجر أن يقيم دعوى ضده. وقد أكدت محكمة التمييز الاتحادية هذا المبدأ بقولها:

«اخلال المؤجر بالتزاماته في استمرار استيفاء المنفعة من المأجور فللمستأجر حق اقامة الدعوى وفقا للعقد المبرم بينهما استنادا لاحكام المادتين 1/753 و 782 من القانون المدني» — قرار محكمة التمييز الاتحادية رقم 375/منفعة مأجور/2014 في 07/04/2014

وذلك استنادا إلى المادة 782 من القانون المدني التي تنص على:

«اذا اخل احد الطرفين بالالتزامات التي يفرضها عليه عقد الايجار، كان للطرف الاخر ان يطلب فسخ العقد مع التعويض ان كان له محل، وذلك بعد انذاره بتنفيذ التزامه» — المادة 782 من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 المعدل

---

رابعا: دفوع المستأجر في مواجهة دعوى الإخلاء

عندما يقيم المالك دعوى إخلاء ضد المستأجر، فإن القانون يوفر للأخير مجموعة من الدفوع الموضوعية والإجرائية، نوجزها فيما يأتي:

1. الدفع بانتفاء سبب الإخلاء

بما أن أسباب الإخلاء محددة حصرا في المادة 17، فإن أول ما ينبغي على المستأجر فحصه هو: هل السبب الذي يستند إليه المالك موجود فعلا ضمن هذه القائمة؟ فإن لم يكن، فالدعوى واجبة الرد.

2. الدفع بعدم استيفاء شروط الإنذار

إذا كان سبب الإخلاء هو عدم دفع الأجرة، فإن المستأجر يستطيع التمسك بعدم صحة الإنذار أو عدم استيفائه للشروط الشكلية التي يتطلبها القانون.

3. الدفع بعدم جواز الإخلاء أثناء سريان العقد

إذا كان عقد الإيجار محدد المدة ولا يزال ساريا، فإن المطالبة بالإخلاء تعد تعرضا من المؤجر يمنعه القانون. وقد قضت محكمة التمييز الاتحادية صراحة بأن إقامة الدعوى أثناء سريان العقد تجعل الإنذار غير مستوف لشروطه القانونية والدعوى واجبة الرد (قرار محكمة التمييز الاتحادية رقم 124/بلا/2015).

4. الدفع بسبق قبض الأجرة

إذا كان سبب الإخلاء هو عدم دفع الأجرة، وقام المستأجر فعلا بالدفع، فإن قبض المؤجر للأجرة يفقده الحق في طلب الإخلاء. وقد استقر قضاء محكمة التمييز الاتحادية على أن:

«استلام المؤجر لبدل إيجار المأجور عن مدة لاحقة لاقامة الدعوى يفقد السند القانوني لاقامة الدعوى بالتخلية» — قرار محكمة التمييز الاتحادية رقم 1707/بلا/2006

5. الدفع بعدم تحقق الضرورة الملجئة

في حالة الإخلاء للحاجة الشخصية، يستطيع المستأجر أن يدفع الدعوى بعدم تحقق شروط الضرورة الملجئة، مثل إثبات أن المالك يملك عقارا آخر صالحا للسكنى في المدينة ذاتها.

6. الدفع بتعسف المؤجر في استعمال حقه

إذا تبين أن المؤجر يستعمل حقه في طلب الإخلاء بقصد الإضرار بالمستأجر فحسب، جاز الدفع بالتعسف في استعمال الحق استنادا إلى القواعد العامة في القانون المدني.

---

خلاصة حقوقية للمستأجر

1. لا يجوز إخلاؤك قبل انتهاء مدة العقد إلا بسبب من الأسباب الأربعة عشر المحددة حصرا في المادة 17 من قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979.
2. عبء إثبات سبب الإخلاء يقع على المالك وليس عليك. فإذا عجز عن إثبات تحقق أحد الأسباب، ترد دعواه.
3. حتى لو تحقق سبب الإخلاء، فإن المالك ملزم باتباع إجراءات شكلية دقيقة. وأي قصور فيها يبطل طلب الإخلاء.
4. إذا تم إخلاؤك لسبب معين، ثم لم يلتزم المالك بالغرض الذي أخليت العين من أجله، فلك الحق في العودة إلى العين أو طلب التعويض.
5. إذا بيعت العين المؤجرة، فعقد الإيجار يبقى ساريا، ولا يحق للمالك الجديد طردك فورا، مع ضمان حقك في التعويض.
6. إذا صدر حكم بالإخلاء، فلك مهلة تصل إلى تسعين يوما لترتيب أوضاعك والبحث عن مسكن بديل.

---

المراجع والمصادر القانونية

القوانين

• القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 المعدل — المواد: 722، 741، 753، 782، 787، 789
• قانون إيجار العقار العراقي رقم 87 لسنة 1979 المعدل — المواد: 11، 17، 19، 22

القرارات القضائية

• قرار محكمة التمييز الاتحادية رقم 375/منفعة مأجور/2014 في 07/04/2014
• قرار محكمة التمييز الاتحادية رقم 124/بلا/2015
• قرار محكمة التمييز الاتحادية رقم 1707/بلا/2006
• قرار محكمة التمييز الاتحادية رقم 14/بلا/2008